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民企投资逐渐复苏 一二线城市土拍热度或延续

(原标题:民企投资逐渐复苏 一二线城市土拍热度或延续)

土地市场热度好于新房市场。4月,核心城市土地市场保持火热,优质地块参拍房企数量众多,触顶摇号地块占比保持高位。不过,整体来看,房企拿地仍低迷,近七成百强房企1-4月未拿地,拿地企业仍是央国企和区域深耕的民企。

业内人士认为,土地市场火热一定程度上提振了市场信心,预计接下来一二线城市土拍热度仍会惯性延续,优质地块仍是房企补仓拿地的竞争点。

核心城市竞争激烈

4月份,上海、杭州、合肥等多城继续集中供地,土拍热度持续走高,部分优质地块竞争激烈。

中指研究院的数据显示,4月,全国22个重点集中供地城市中共有11个城市挂牌出让宅地80余宗。其中,上海一次性推出19宗涉宅用地,拍地总金额近519亿元,平均溢价率约7.3%,头部房企回归积极补仓,共吸引超50家房企竞拍,为近六年最多。另外,杭州、合肥和无锡三大长三角核心城市在本轮集中供地中累计成交金额近370亿元,杭州12宗地块仅花费50分钟就全部出让,合肥土拍的参与房企总数超60家。2023年以来,除了上述长三角四城,南京、苏州、宁波等城市核心板块土地同样竞争激烈,竞拍至地价上限。与此同时,1-4月非核心一二线城市土拍市场仍以底价成交为主。

克而瑞研究中心指出,当前土地市场呈现四个特征:第一,城市、区域分化加剧,即便是集中供地城市热度同样差异显著;第二,优质地块参拍靠“抢”和“运气”,整体竞争十分激烈;第三,城市选择高度集中,鲜有三四线城市受到企业的青睐;第四,尽管土拍火热,但拿地主力仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”,“新鲜血液”并不多,大部分房企仍然面临资金压力。

中指研究院的数据显示,1-4月,百强房企拿地总额3150.1亿元,拿地规模同比下降13.1%,降幅较上月收窄1.88个百分点,降幅继续收窄。从新增货值来看,华润置地以累计新增货值503亿元占据榜单第一;建发房产、万科紧随其后,累计新增货值规模分别为418亿元和337亿元。

据克而瑞研究中心统计,货值TOP100集中度依旧较高,其中货值TOP10房企1-4月新增货值占百强比例达到42%,前30强企业货值占比更是接近七成。

不过,克而瑞研究中心指出,土地市场虽热,但企业拿地整体仍低迷。一方面近七成百强房企1-4月未拿地,且百强拿地销售比持续低位,另一方面,投资策略主要集中在一二线城市,拿地企业依旧是“老面孔”央国企和区域深耕的民企。

民企投资逐渐复苏

从拿地企业的特征来看,克而瑞研究中心指出,第一,民企投资的积极性在复苏。一方面是此前拿地积极的民企如龙湖、滨江、伟星等持续在深耕城市拿地。龙湖在上海、杭州、长沙以41亿元拿下三块地,滨江则继续深耕杭州,伟星继2月份杭州拿地后,再次竞得萧山区一宗地,且在合肥土拍中,报名多达7幅地,并在竞品质中竞得高新区地块。

另一方面,本土民企紧抓“捡漏”机遇,参与到摇号中,坤和、天阳等多家民企在大本营均有所斩获。值得注意的是,碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地,通过摇号竞得杭州滨江浦沿地块,总价28.3亿元。

第二,央国企参与热度较高。克而瑞研究中心指出,在上海、成都的土拍中,央国企拿地幅数占比达到84%和60%。且从参拍来看,销售TOP10央国企房企基本均报名了核心城市优质地块。4月单月拿地中,华润、万科、建发、中国铁建拿地金额(全口径)超过100亿元,华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅,金额达到234亿元,保利、招商、金地拿地同样超过50亿元。

中指研究院也表示,从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力。华润置地、万科、绿城、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,央国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。民营企业中,坤和集团占据杭州拿地金额榜首。

展望后市,克而瑞研究中心指出,在优质地块“僧多粥少”情况下,土地市场竞争仍将加剧。以摇号或竞品质为主的土拍方式会影响房企的投资策略,同时也给中小房企带来机遇。一方面,需要在核心城市补仓的央国企投资周期或将被拉长,而民企整体仍呈现弱复苏的态势,深耕当地的本土民企则有“捡漏”机会。另一方面,随着竞争提升,房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域,带动整体市场热度提升。

克而瑞研究中心认为,土地市场的火热一定程度上提振了市场信心,加快了投资-销售的传导效应。预计接下来一二线城市土拍热度仍会惯性延续,优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。

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